| 摘要：房地产估价要求估价人员掌握充分的信息，以准确模拟市场参与者的思维和行为。但该项工作也是目前估价行业的短板，制约了估价工作专业性的提升。针对该问题，本文提出估价相关信息这一概念，剖析了挖掘估价相关信息的必要性，介绍了四个有代表性的挖掘实例的过程和启示，并分析其难点所在，最后提出对于挖掘估价相关信息的建议，其中着重强调了行业协会构建机制的必要性。
关键词：估价行业；相关信息；挖掘；专业性
房地产估价师考试教材对于房地产估价内涵有一段经典阐释：“房地产估价应该是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值解释出来。”[1]这就要求估价人员必须充分了解反映市场参与者的定价思维和行为的信息。
笔者将市场参与者在选择、比较、交易、使用、评论、反馈等过程中产生的，反映其定价思维和行为的文字、语言及心理活动等形式的信息定义为估价相关信息；将估价人员搜寻提炼估价相关信息的过程定义为挖掘估价相关信息。
（一）是房地产估价的内在要求
教材对于“定价”还有表述：“估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象的潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应该把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。”[1]这表明房地产估价不仅仅是得出一个价格，更重要的是准确模拟房地产市场的真实情况，事实上很多估价理论的突破正是源于更好地拟合实际，例如收益法的持有加转售模式[2-3]。
估价行业属于知识型行业，行业性质决定了估价行业的专业性体现在对于房地产的了解程度上，即估价人员应该掌握比其他人更丰富的房地产信息。实际中关于房地产的信息分布非常分散，使用者、相关行业都掌握一些独特的信息，导致估价人员面临信息不对称问题[4] 。不能否认估价人员的智慧和努力，但毕竟不是亲自交易、使用，不可能凭空就完全了解各种房地产的影响因素。因此估价人员必须通过挖掘掌握足够的估价相关信息，才能准确地模拟潜在客户群的思维。
（二）是房地产估价行业的短板所在
虽然部分估价师通过深入研究，较好地模拟实际，解决了疑难问题，取得了很好的效果[5-6]。但总体而言，挖掘估价相关信息是目前估价行业实际工作中的短板所在，具体表现为：第一，多数估价人员还是侧重于价格和属性，对估价相关信息的挖掘的意识不足。部分估价人员还习惯以专家自居，对相关方提供的信息有排斥感。第二，很多估价机构对该项工作重视程度不够，缺乏组织和规范。第三，基本上出于各自为战的状态，缺乏行业层面的信息整合。
这导致即使是工作多年的估价人员，在房地产信息方面也并无明显优势可言，这也是造成很多估价报告分析不够全面、参数取值缺少充分依据、对现实解释力不佳等不足的根源。除了体现在报告水平外，估价人员在与相关方的接触中也经常会暴露信息上的短板，极大地影响了相关方对估价专业性、科学性和权威性的认可。在一次去法院取资料时，笔者旁听到法官与另一家估价机构的对话“被告在所在行业干了二十多年，了解的信息比你们多得多，他提出的证据我一个外行人都觉得比你们的报告有说服力……”。这让笔者不禁自问，如果自己遇见这种情况是否能通过专业意见说服当事人，从而体现行业的尊严与价值呢？
有估价师撰文介绍国外的先进理念[7]，很有启发意义。但笔者认为其最重要的启示也是在于更好地模拟市场、贴近事实，笔者在看到文章以前根据实际经验也有过类似的想法，所以每个估价师只要仔细观察、认真思考也可以做到这一点。
（三）是房地产估价行业专业性所在
未来市场的主导力量将越来越强，一个行业必须有其独特的行业价值才能生存发展。随着大数据等技术的发展，估价行业目前“提供单一价格”的商业模式将受到其它相关行业的强大冲击。例如已有经纪网站开发出自己的评估系统，部分地区法院也采用自动评估系统代替估价师进行评估。
与房地产经纪行业相比，估价行业在数据的丰富程度和获取数据的成本上注定处于劣势。因此，估价行业必须在深度上做文章，提供其他行业无法提供的专业意见。与其他相关行业相比，估价行业的优势在于具有一套完整的理论体系。但目前由于深入分析不足，还有很多实际中问题现有理论无法很好解决，有时甚至只能以艺术性为托词。但笔者认为这应不是科学量化不足的挡箭牌。如果能搜集足够的估价相关信息并进行深入分析，即使是灵光一现的“艺术”也能从中提炼出来可以推而广之的科学规律。
麦肯锡等咨询公司的发展与变革，对估价行业是一个很好的借鉴。它们通过分析典型案例总结出形成一套完善的企业经营管理知识体系，因而一度成为企业竞相重金聘请的顾问。但随着管理咨询知识的普及及行业知识越来越多，咨询公司的信息优势越来越小，被戏称为“一个刚毕业的大学生凭借网上搜索以及水平稍高的前辈的言传身教，然后做出一套方案给资深的企业家或管理层看”。面对颠覆性挑战，咨询公司开始与客户合作进行更深入案例研究。受此启发，笔者认为估价行业未来的行业价值在于，通过收集丰富的估价相关信息并对其进行深入分析，形成一套能够准确模拟房地产价格形成的机制和过程的知识体系，达到比当事人还了解自己的房地产的程度，提出令当事人折服的专业意见。
此外，人工智能在估价领域的应用成为必然趋势，但要充分发挥其优越性必须经过足够素材的训练[8]。通过挖掘分析估价相关信息得到的信息和知识，是训练人工智能必需的素材，因此挖掘估价相关信息也在很大程度上决定了未来人工智能在估价领域应用的效果。
笔者从业以来既经历过掌握信息不如当事人的尴尬，也体验过因挖掘信息充分而获得当事人认可的成就感，因而对挖掘估价相关信息的重要性有比较深的体会。下面介绍三个笔者认为比较有参考价值的挖掘实例的具体情况。
案例一：
在某司法鉴定项目中，估价对象为一幢六层商住综合楼。在该项目完成后，拍卖公司曾联系笔者询问关于估价报告的问题，笔者借机和其建立联系，了解该项目后续进展，以期提高评估精度。笔者跟踪了一年半，先后三次与拍卖公司联系。以下是拍卖公司在第二次拍卖流拍后提供给笔者的流拍原因分析：
1、此次拍卖保留价虽然较第一次保留价下调了18%，但因客户需要承担过户税费、拍卖佣金等交易成本，使得拍卖标的依然没有价格优势。
2、标的原业主在标的物后部加盖房屋并与拍卖标的连接在一起，此扩建部分不在拍卖标的范围，但又共用楼梯间，共墙等，将会涉及产权问题，存在较多不确定因素，为标的物移交和使用留下隐患，降低了竞买人的购买欲望。
3、标的物现已闲置，装修已严重损坏，现有格局不能达到“最高最佳使用原则”。若想标的物得以最佳利用，拍卖成交后，买受人需进行大面积改建、装修，后期投入较大。因此原有装修不但不能表现价值，反而要拆除还会增加人工费用，不利于拍卖成交。
4、标的物存在出租、抵押等限制性权利，对拍卖成交有负面影响。据了解，拍卖标的物已出租经营餐馆，租赁期为5年，现已使用1年，因存在租赁关系又涉及银行抵押贷款，会影响到标的物的交付或标的物的正常使用。
5、拍卖标的招商工作难度较大。拍卖标的为整栋六层商住综合楼，建筑面积较大，又因原业主加建房屋，还存在另需购进一部分的可能，标的体量大，后期投入大，需要买方有雄厚的资金实力，这样的客户比较稀缺，招商工作有一定难度。
笔者认为该分析在很大程度上反映了市场对估价对象的判断，对估价人员有较强的参考价值。该分析启示有：第一，估价人员应保持对估价和市场的敬畏。估价结果是事关当事人利益的专业意见而不是冷冰冰的一个数字，估价人员应总结反思估价结果与实际成交价的差距，不断提高估价技能；第二，估价理论实际的模拟情况总体较好，例如该分析的最高最佳利用分析与估价报告非常吻合，但也还有一些因素，例如他项权利等因素在实际中存在微妙影响，故还可以百尺竿头更进一步；第三，他山之石可以攻玉，估价人员不应闭门造车而要博采众长，吸取相关行业的长处为己所用。
未完待续。 |
