案例二：

某蛋糕店位于XN市EN高中对面的步行街，该步行街连接两条主干道。2016年初，EN高中门前的主干道中间设置了隔离带。

笔者与店主较为熟悉，在一次聊天的过程中，店主谈到修建隔离带以来生意差了很多，笔者有些诧异，因为之前一直认为该店主要是依靠学生客源，隔离带对其影响应该不明显，就追问原因。通过继续交谈，笔者得知除学生客源外该蛋糕店还依靠附近几个住宅区的人流。他在开店选址时考虑到该步行街是附近住宅区前往市中心的必经之路，又临近学校，人流量很理想。但是修建隔离带后，严重影响了附近住宅区到这里的可达性，特别是开车的顾客。

此外他又谈到一个因素，在住宅区新开了个菜市场，取代了附近的菜市场，对人流也有很大影响，之前每天买菜的大量人流对于这条步行街也很重要。笔者顺便询问租金和行业变动趋势，店主介绍XN市的传统商业中心的服装店受到电商严重冲击，有些店主转做门槛更低的餐饮，又对现有的餐饮市场格局造成冲击。这种行业的大调整对于不同类型的商铺的需求影响不同。几个月后该店面换成一家低价盖浇饭餐馆。

随后笔者又调查了附近的超市和早餐店，店主都表示生意都受了负面影响。早餐店的营业额下降百分之十左右，超市下降约一半，原因是超市处于临街入口位置，以前路过客流特别是大货车司机是重要消费群体。

该案例的启示有：第一，日常生活蕴藏了丰富的潜在素材，估价人员只要认真挖掘必然会大有收获；第二，对于人流量这一因素，需要对其结构、分布范围等进行深入分析；第三，可达性对人流量的影响很大，而可达性影响因素非常微妙，需要通过仔细观察、询问进行挖掘；第四，在一个微观区域内，各种类型的商业门店对人流的吸引作用不同，评估时应注意这种影响；第五，估价人员需要对整个城市的经济发展、产业变动的趋势有所了解，以更好地把握价格；第六，未来估价大有用武之地，例如该类似案例的情况提出补偿要求，只要估价行业练好内功，定有更广阔的市场。

案例三：

在三四线城市有较多的临街一层商业二层以上住宅的多层私房，在司法鉴定和抵押评估中经常需要对其进行评估。这种私房的租金容易获取，但成交实例很少，一个街区甚至几年内也难有成交实例。而网上虽然有挂牌案例，但难以了解其背后的交易动机、交易过程，因而笔者一直希望通过接触买卖双方了解这些信息。在XN市笔者调查过十余个店主租户。据了解，这种私房极少出现租户直接购买的行为，原因有以下三点：第一，资金需求量大，与租户生意资金矛盾；第二，租户认为租金与房东报价之间的资本化率过低，甚至不如存款利率；第三，房东出于防范未来风险，一般只愿出租不愿轻易出售。

通过调查笔者对租户的心理有所了解，但一直没有机会接触到房主，难以判断其定价思维和行为。在一个XT市的私房司法项目中，通过现场调查了解到附近近期就有多个成交案例，笔者颇感兴趣。通过电话咨询，与其中一个卖方进行了比较深入的交流。据他介绍，该处私房交易较多是因为估价对象附近有几所学校，住宅租房需求较大，而且附近私房多为四层左右，适合综合利用且所需资金量不是很大。笔者继续询问其交易过程，其挂牌价与租金之间的资本化率在百分之三左右，笔者故意说道租金售价比较低不划算，他回应道未来租金上涨较为可观，买方有利可图。对于买方，据了解一般是有熟人在附近的生意人，通过熟人对这种私房的收益有比较清楚的认识。该私房成交价约为卖方挂牌价格的六七成，该卖方说自己是急需用钱才降价出售的。因此可以认为这种私房除非房主急需用钱，否则一般不会降价，而不降价基本不会成交，笔者认为通过该案例挖掘得到的信息对其他地区的私房估价也有一定的参考价值。

笔者根据实践，提炼出的供参考的具体挖掘内容有：第一，房地产价格形成机制和过程。第二，市场参与者对房地产投资行为及报酬率的判断标准。第三，市场参与者对房地产价格影响因数及权重的判断标准。第四，各个行业对房地产的需求特点及行业信息。但在实际工作中，挖掘估价相关信息并不是件易事，笔者将其难点总结如下：

（一）获取难度大

第一，一些估价相关信息难以直接获取，必须经过询问访谈、调查才能获取，这也是其区别于一般的数据或资料的所在^[9-10]。

第二，很多估价相关信息涉及到个人隐私或商业机密，当事人不愿提供，搜集难度很大^[11]。例如据了解上文案例三当事人是依靠朋友、亲戚关系搜集到三份真实租赁合同的，即便如此也是费尽周折，估价人员获取真实信息的难度更是可想而知。

第三，对于一些隐含的相关信息，当事人也无法准确描述甚至没有意识到，这需要估价人员具备敏锐的观察力、对信息的敏感度和引导的技巧，才能挖掘出来。

（二）工作量大 

房地产价格影响因素众多且作用机理复杂，具体而言不同因素变化导致房地产价格变动的方向、程度不同且并非一成不变；同一因素在不同地区、不同水平下的影响也不同^[1]。再加上房地产独一无二性的特点，这意味着挖掘估价相关信息的工作量极大，任何机构都难以独立全面覆盖。美国的估价师业务分类很细，也从侧面证明了这一点。因为每个类别的房地产如果要做精，都要投入大量时间精力进行深入挖掘研究。

（三）时效性强

估价相关信息的时效性不像价格体现在波动性上，而是体现在某个时间段能搜索到的信息案例的丰富程度。目前估价人员各自为战的模式只能各自找到非常碎片化的信息，利用率极低。相信很多业内人士对此也会有同感，查询某个与估价对象相似度最高的可比实例时，很可能查不到，只能用可比性差一些的案例。虽然有修正体系，但还是不可避免地影响估价结果的精度。而几个月前甚至几天前可能就有案例，其他机构的估价人员可能就进行过深入挖掘，因此只有行业形成合力才能充分挖掘潜在的海量信息。

针对挖掘估价相关信息的难点，笔者根据实践经验，对于深入挖掘估价相关信息有以下建议：

（一）估价人员层面

1、充分利用日常业务

日常业务为估价行业提供了丰富、独有的信息来源，估价人员应利用好每一个项目，从每一个客户收集尽可能多的资料。特别是司法鉴定和抵押业务，由于相关方配合及估价目的，当事人可能提供一些平时难以搜集到的资料。此外在与客户打交道的过程中，估价人员应保持谦虚的心态，将其视为一个学习提高的机会，留心其对于估价对象的看法、所从事行业的相关信息以及交易过程等信息，从中去伪存真，为己所用，对其提出的正确看法应予以接受。

对于估价报告还应做到“回头看”，特别是司法鉴定等后续实际成交的项目，应注意后续跟踪，验证评估思路与实际之间的差距，寻找原因，不断提高。

2、多留心观察实际

挖掘估价相关信息的困难性决定了一个合适的机会是可遇不可求的，特别是一些损害赔偿项目，往往涉及到比较罕见的特殊状况，例如柱子遮挡，临时去找很可能找不到。但如果估价人员平时多注意观察实际，就很可能在更大的时空范围内找到与其近似的房地产。而且如果对价格影响因素挖掘到位、触类旁通，很多棘手的问题即使没有完全一样的参照也能解决。这要求估价人员在生活中要有敏锐的意识，能够捕捉到常人无法洞察的细节。

3、充分利用科技手段

以往收集估价相关信息的最大障碍是采集数据、很多数据如交易过程中的语言转瞬即逝，难以采集。借助不断增强的大数据技术，为突破这一瓶颈提供了可能，估价行业应充分利用科技手段提高挖掘的效果。笔者认为尤其应该重视网络数据，特别是购房论坛、生活信息网站数据，因为其中包含对于住宅的比较、吐槽、推荐，对于商业营业状况、租金、租约等丰富信息，有很高的参考价值。

4、充分利用日常关系 

很多估价相关信息涉及到经营收入，而准确地调查收入是世界性难题。经济学家王小鲁在研究灰色收入时，为了保证可靠性，也是采用了调查员所熟悉的亲朋好友作为样本。通过日常关系访谈得到的数据有可信度高、信息丰富、可复制性差的特点，即使在大数据时代仍然具有不可替代的重要作用。所以估价人员应该充分利用日常关系进行搜集挖掘，聚沙成塔。 

（二）估价机构层面

1、提高重视，完善制度  

目前估价相关信息的收集挖掘工作主要取决于技术人员个人的积极性和能力，且存在能力与时间错位的现象，即技术人员因人脉资源较少导致效果不佳，而人脉资源丰富的领导往往没时间去做。

故估价机构首先应充分认识到挖掘估价相关信息的重要性，通过一定的奖励提高估价人员进行挖掘的积极性；其次领导及市场人员应注意利用人脉，支持估价人员进行挖掘，提高挖掘信息的质量和效率。 

2、加强培训，提高技巧

挖掘估价相关信息需要技巧，很多估价人员比较年轻，对于社会和其他行业知识了解较少，再加上缺乏培训指导，实际中多是简单地通过电话咨询挂牌案例，挖掘的质量和可靠性有待提高。

因此笔者建议：第一，加强技巧培训，必要时设置专门岗位，提高挖掘工作的专业性和效果。第二，对于网上挂牌案例，应采取两人及以上重复验证，并且对其持续跟踪，提高所挖掘信息的可靠性和可信度。

3、加强分析，以点带面

由于估价机构人力物力资源有限，挖掘工作不能一味求多求全。因此必须对挖掘到的信息进行深入分析，解析作用机理，建立模型，从个案信息中提取普遍规律，实现以点带面，最大化发挥挖掘成果的作用。在研究方法上应充分吸收相关行业的长处 ^[12]。

4、加强与相关行业合作

在日常工作中与估价机构有关联的行业比较多，如拍卖公司、经纪公司等，它们都有各自独特的信息，与其进行合作可以大大提高挖掘工作的效率^[12]。高校与科研机构也是一个重要的潜在合作对象。高校相关专业的学者也进行相关研究，其与估价人员各自具备的资源极为互补，完全可以通过合作实现双赢。例如高校学者研究时常常需要调查问卷，其设计与发放如果能有估价人员参与将会更有针对性，而估价机构也可以通过共享数据及得到分享方法上的提高而获益。

（三）行业协会层面

构建良好机制，实现共享共赢

不同地区同类房地产存在很大共性，其共性的估价相关信息有较强的可借鉴性。对于一些比较罕见的房地产以及参数，及整体-单套商铺折价系数，客观上存在这种可能，在某一地区某一时间段，估价人员无论怎样调查都难以找到合适的案例及信息。这时其他地域的案例或信息可以提供参考，至少能提供方法和思路上的借鉴。且区别于房地产价格的波动性，部分估价相关信息具有相对稳定性，这决定了一些信息在较长时间段内都有较强的参考价值。

根据这些估价相关信息的特点再结合上文所述挖掘的难点，笔者认为某个估价人员或估价机构挖掘得到的相关信息，有必要在行业内共用，最大程度地发挥其价值，避免重复劳动节约整个行业的成本。一个经过挖掘、信息丰富的案例胜过十个粗糙的案例。

但将自己挖掘得到的相关信息分享共用有很强的正外部性，如果没有相应的机制将外部性内部化，便会导致市场失灵。这使得估价机构之间难以自发形成共用，因此行业协会必须发挥看得见的手的作用，通过以下措施构架良好机制，克服市场失灵，实现行业的共享共赢。

第一，加强对报告质量审核，特别是案例的真实性、规范性，让认真做好挖掘工作的机构脱颖而出，形成正向激励效应，避免成为逆向淘汰的柠檬市场。

第二，发挥协会的组织协调作用，分配调查任务，探索建立合理的信息付费使用机制，将优秀成果转换为经济利益，克服市场失灵。 

第三，通过业内专家筛选评选，制定标准案例和优秀信息，为行业内共用，提高科学性和标准性，杜绝人为操作空间。

目前部分省级行业协会在此方面的举措有很好的借鉴作用 ^[9,14] 。

未来估价将无处不在，业务范围可能超乎现在的想象，但提供专业意见的行业价值是不变的，打铁还需自身硬，估价行业只有练好内功才能有更大发展。希望笔者的探索为业内人士提供启发和参考，尽快推进该项工作，在行业内形成合力，努力提升估价工作的专业性，彰显行业价值。